תמ"א – ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית. בשנת 2005 אישרה הממשלה תכנית שיזמה המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שמכילה אוסף תקנות שתפקידן לטפל בסיכונים הנגרמים מרעידות אדמה, ומטרתה הייתה חיזוק מבנים קיימים.
הצורך בתכנית תמ"א 38 עלה בגלל העובדה שהיו ועדיין ישנם ברחבי הארץ בניינים משותפים רבים שנבנו בשנות ה – 50 וה – 60, כשהמדינה קלטה מאות אלפי עולים חדשים, והייתה חייבת לייצר מקומות מגורים במהירות, בלי להתחשב באיכות חומרי הבנייה והביצוע.
כמובן, כמו שרק ישראלים יודעים לעשות, יזמים וקבלנים לקחו את התכנית צעד אחד קדימה, ובמקום להסתפק רק בחיזוק היסודות בהתאם לדרישות תמ"א 38, גם מכניסים הרבה שיפורים נוספים, כמו מעטפת חדשה, מעלית, גינה ועוד. זאת בתמורה לזכויות בנייה בדרך כלל על גג הבניין.
למי מיועדת תמ"א 38?
כפי שכבר ציינו, תמורת מסירת תוספת זכויות בנייה יכולים דיירי הבניין לזכות בהרבה שיפורים פנימיים וחיצוניים במהלך ביצוע תמ"א 38.
החוק מגדיר בצורה מדויקת אלו בניינים זכאים לתוספת זו, והם בניינים שנבנו לפי היתר בנייה משנת 1980 או לפניה. גם בניינים שנבנו לאחר מכן רשאים להשתתף בתמ"א 38 אבל הם לא זכאים לתוספת בנייה.
תכנית תמ"א 38 אינה כוללת מבנים בני עד שתי קומות או מבנים שאינם בשימוש רציף כמו למשל מחסנים. המבנה אינו חייב להיות מבנה מגורים, ויכול להיות מבנה שמשמש לצרכים אחרים כמו ייצור או הדרכה לקבל אישור לביצוע תמ"א 38.
מה צריך לעשות כדי לקבל אישור תמ"א 38?
למעשה, בכל בניין בו יכולים נציגי הדיירים או באי כוחם להוכיח שהם גרים במבנה העומד בסף הדרישות של תמ"א 38, אפשר לבצע את התכנית. אין צורך להגיש תכנית מפורטת אלא רק את המסמכים המתאימים.
לעומת זאת, לצורך קבלת האישורים לתוספת הבנייה, יש צורך באישורה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה , שבודקת אם אין בתוספת הבנייה לפגוע בדיירי מבנים אחרים בקרבת מקום או בחזות פני העיר.
מה מרוויחים הדיירים מתמ"א 38?
ברור שלחיות שנה ואולי יותר בתוך אתר בנייה זה לא דבר קל. רעש, אבק ודרכי גישה משובשות לא הופכים את החיים של דיירי הבניין לנעימים במיוחד.
אבל כל הסבל והטרחה האלה משתלמים ביותר כשמגיעים לסיום הביצוע של תמ"א 38. כמובן שמסירת הזכויות לתוספות הבנייה לגורם חיצוני לא נעשית בחינם.
תוך כדי ביצוע תמ"א 38 בבניין גם נעשות בו פעולות שאינן קשורות לחיזוק יסודות המבנה, שזו בעצם המטרה העיקרית של תמ"א 38. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר ביצוע פעולות שיפור נוספות, שביצוען מותנה כמובן בהסכם הדיירים עם היזם.
תמ"א 38 מאפשרת הוספת מעלית לבניין, וגם אם אין אפשרות טכנית לבנותה בתוך המעטפת המקורית, במסגרת תמ"א 38 ניתן לחרוג מגבולות הבניין לטובתה.
במסגרת ביצוע תמ"א 38 מקבלת כל מעטפת הבניין שיפוץ יסודי, גם חדרי המדרגות ושאר השטחים הציבוריים בבניין. תמ"א 38 נפוץ מאוד במרכז, למשל תמא 38 חולון.
תמ"א 38 מחייבת גם התייחסות לנושא החנייה במידה ושטח המגרש ומיקומו מאפשרים זאת.
בסוף הפרויקט גם זוכים הדיירים לגינה חדשה, תאורה חיצונית וגידור החצר. בקיצור, בניין שנראה כמו חדש אבל באותה הכתובת, וכמובן שערך הנכסים של הדיירים עולה בהתאם.