להתחדשות עירונית יש שלושה מסלולים אפשריים: פינוי בינוי, מסלול של עיבוי ותמ"א 38.
כאשר מדובר בפינוי בינוי, חותמים הדיירים על הסכם מול יזם. בדרך כלל בחוזה הזה יבטיח היזם לדיירים דירה יותר גדולה ממה שיש להם או זהה אבל חדשה וזאת תוך שלוש שנים.
לעיתים אפשר להתחיל פרויקט של פינוי בינוי על אזור מסוים מפאת רצון העיריה לשפר ולשדרג אזורים מסוימים בעיר וגם מטעמים של בניינים מסוכנים שאינם ראויים למגורים. אז יכריז משרד השיכון על השטח כולו כמתחם שעומד לעבור פינוי בינוי וקוראים לזה צו הכרזה שתוקפו מיום שהוכרז שש שנים עד לסיום הפרויקט.
התחדשות עירונית יש להבין אינה נוגעת רק לדיירים אלא גם לעירייה עצמה ששואפת ליצור סביבת חיים איכותית ונאה לתושבים המתגוררים בעיר.
במסגרת התחדשות עירונית של פינוי בינוי, דרושות חתימות של לפחות 80% מהדיירים ואלה שמסרבים יכולים להגיע למצב של תביעה משום שהם מעכבים את הפרויקט.
התחדשות עירונית תמ"א 38
גם תמ"א 38 נעשית במסגרת התחדשות עירונית. אם במקום בניינים ישנים ומתפוררים, קמים בניינים חדשים אז זה תורם לא רק לדיירים של הבניין שנכנס לתוכנית, אלא גם משפר ומייפה את הסביבה כולה.
במקרה של תמ"א 38 הועדה המקומית היא זו שמאשרת פרויקטים כאלה ויש תנאים רבים לקבלת אישור ובין השאר הקפדה על עמידה בכל תנאי חיזוק המבנה, חלילה לא להרחיב דירות ולא לחרוג מקווי המתאר של הבניין והכול חייב לקבל אישור ולהיות מדויק.
כדי לנהל פרויקט כזה בצורה יסודית, רצוי לבחור חברה כמו למשל חברת שדמור שהניסיון והמקצועיות שלה זה להעביר בניינים תוכניות של תצמ"א 38.
חברה כזו יכולה גם לאתר את היזם, לפקח על חתימת הדיירים, לבדוק את החוזים ולדאוג לאינטרסים של הדיירים אותם הם מייצגים בפרויקט הזה שהוא חלק של התחדשות עירונית.
מה זה עיבוי?
עיבוי זה ממש כמו ששומעים לצופף לעבות, לעשות יותר עבה וכאשר מדברים על התחדשות עירונית מדובר על תוספות של בנייה באזורים מסוימים מבלי להרוס בניינים קיימים.
במסגרת תוכניות עיבוי מוסיפים קומות או אגפים לבניין עצמו, מרחיבים את הדירות (עד כמה שיש אישור כמובן), מוסיפים עוד שירותים לדירה, מרפסות ועוד.
היזם מקבל אישור לזכויות בנייה רחבות והוא יכול להוסיף גם בין שתיים לשלוש קומות על הגג.
תמ"א 38/2 התחדשות עירונית
אחרי שהרבה בניינים בארץ עברו תוכנית של תמ"א 38, הגיעו מהנדסים ובדקו את חוזק המבנה ומצאו כי תמ"א 38 שנועדה לחזק את יסודות הבניין לא ממש הצליחה לעשות את זה והבניין אחרי בדיקות של מהנדסים נמצא, כי לא יעמוד ברעידת אדמה גם אחרי החיזוק שנעשה.
ואז המציאו את תמ"א 38/2 במסגרת התחדשות עירונית וזה לדעת המהנדסים יתן את התשובה לחיזוק יסודות הבניינים.
תמ"א 38/2 מדברת על הריסת המבנה או הבניין ובנייה של אחר תחתיו. לא רק חיזוק מבנה, ולא רק שיפוץ, אלא הרס טוטאלי כדי להתחיל הכול מהתחלה.
הזמן עשה את שלו
חיזוק יסודות בניין כדי שיעמוד בפני רעידות אדמה, באמת לא מצליחים תמיד משום שאי אפשר להגיע לעומק היסודות, הרי לא מחליפים אותם אלא תומכים בהם.
מדבר על יסודות שנבנו לעיתים מחומרים נחותים ובשיטות פרימיטיביות ולכן כל מה שיעשו לא יעזור. שום חיזוק של יסודות לא ימנע מהבניין הזה לקרוס בזמן רעידת אדמה ולכן החליטו שרק תוכנית תמ"א 38/2 תציל אותו ולכן צריך להרוס אותו ולבנות אחר תחתיו מהתחלה בשיטות ובחומרים של היום.
