זה התחיל עם תמ"א 38. תוכנית שמגישים לעיריה כדי להעביר את הבניין שיפוץ. המטרה הראשונית היא חיזוק של יסודות הבניין, כדי שיעמוד בפני רעידות אדמה.
קשה להבין מדוע בניינים שנבנו לפני ארבעים וחמישים שנה, לא זכו ליסודות שיעמדו בפני רעידות אדמה אבל זו עובדה שכאשר עושים תמ"א 38 זוהי אחת המטרות המוצהרות.
תחילה זה תמ"א 38 לחיזוק יסודות הבניין אבל כאשר כבר חופרים באדמה וחודרים פנימה, משפצים את הבניין כולו. אז מתכננים גם להרים מעלית בבניין, לעשות טיח וצבע, כניסה ולובי חדשים וגם מוכרים את הזכויות בגג למישהו שהוא בעצם משלם על התמ"א 38. הוא מרוויח דירה ובדרך כלל פנטהאוז, והדיירים מרויחים בניין משופץ שנראה כמו חדש והרבה פעמים זה כולל גם את החלפת הסורגים במרפסות, החזית של הבניין ועוד.
מתוכנית תמ"א 38 התפתחה תוכנית תמ"א 38/2.
מהנדסים קבעו- תמ"א 38 לא חיזקה את היסודות!
במקרים רבים של בניינים שעברו שיפוץ במסגרת תוכנית תמ"א 38, מהנדסים שבדקו את הבניין אחרי התמ"א קבעו כי יסודות הבניין לא חזקים דיים גם אחרי התמ"א בפני רעידות אדמה.
כך נוצרה בעצם תוכנית תמ"א 38/2. זוהי תוכנית שהמטרה שלה הוא גם חיזוק יסודות הבניין, אבל כאשר מדובר בבניין ישן מאוד שחיזוק היסודות אינו מתאפשר מבלי להרוס ולבנות אותו מחדש, ניגשים לשלב השני והוא החלת תוכנית תמ"א 38/2.
בתוכנית תמ"א 38/2. מגישים תוכנית לעיריה על הרצון לבנות את הבניין מחדש וכאשר מתקבל אישור, מתחילים בפרויקט.
בדרך כלל תוכניות גם של תמ"א 38 וגם תמ"א 38/2 כדאי מאוד לתת לחברה חיצונית לנהל, משום שהדיירים לא תמיד יודעים מה הזכויות שלהם ואיך לשמור עליהם מול הקבלן. התפקיד של חברת פיקוח על תוכניות תמ"א 38/2, זה לנהל את הפרויקט מול העיריה ומול הקבלן ולפקח על כל תהליך הבנייה מההתחלה עד הסוף.
חברות מפקחות על תהליך של תמ"א 38/2 אלה הן בדרך כלל חברות העוסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
תמ"א 38/2- מי אחראי על הבית שלכם?
תמ"א 38/2 היא תוכנית רחבה, מקיפה להריסת בניין והקמת בניין חדש בשטחו. בדרך כלל תוכנית תמ"א 38/2 יוצאת לדרך כאשר יש הסכמה גורפת של כל הצדדים, כלומר: הדיירים והם עצמם חייבים לגור במקום אחר עד שתושלם בנייתו של הבניין החדש.
בזמן הקמת הבניין חייבת להיות חברה שתפקח על פעולות הקבלן, תעקוב אחר התקדמות הבנייה. תעיר הערות, תשים לב שהבנייה מתנהלת לפי התוכנית, שאין חריגות וסטיות בנייה ועד לבדיקה ופיקוח על חומרי הגלם, האיכות שלהם והכמות שלהם.
תמ"א 38/2 חשוב שתהיה בפיקוח, כדי לשמור על האינטרסים של הדיירים, משום שכל קבלן כמובן רוצה להרוויח כמה שיותר, וגם צריך לשים לב איך מתנהלת כל הבנייה והאם באמת כפי שהוסכם בין הצדדים.
חברה לניהול פרויקט תמ"א 38/2
פרויקט של תמ"א 38/2 יכול לעשות כל בניין שיש עליו בלאי סביר ושתוכנית תמ"א 38 לא מתאימה לו, כי היא לא תספק את החוזק של יסודות הבניין ולכן צריך להרוס אותו ולבנות אותו מחדש.
תמ"א 38/2 צריכה לפעול לטובת ולמען הדיירים, לדאוג לזכויות שלהם ולדאוג לכך שהפרויקט מתנהל לפי התוכנית מכל בחינה שהיא.
חברה שמפקחת על פרויקט תמ"א 38/2 צריכה לבדוק שיש שימוש בחומרי גלם בדיוק לפי כתבי הכמויות, שהעיצוב מתנהל לפי התוכנית, והיא מפקחת על סוג החומרים, הכמות וגם שיטות וטכניקות הבנייה עד הפרט האחרון.
שדמור פרוייקטים – התחדשות עירונית ברמת גן, גבעתיים ובת ים.